تتمتع مصر بمقومات تجعلها بيئة خصبة للاستثمار العقاري وتصدير العقار، وتمتلك الدولة كفاءات هندسية وإسكانية عريقة لا نظير لها في الشرق الأوسط. لكن هذه المنظومة ينقصها القليل من التنظيم لتظهر مذاقها الفريد، حيث تسود العشوائية في قطاع التسويق العقاري الذي يمثل حلقة حاسمة.
أهمية المسوق العقاري
المسوق العقاري لا يقل أهمية عن المرشد السياحي. فبينما لا يستطيع أحد مزاولة مهنة الإرشاد السياحي دون ترخيص معتمد، نجد أن التسويق العقاري يمارسه أحيانًا أرباب سوابق في قضايا النصب والاحتيال. كما أن عقود إيجار المساكن ما زالت ورقية في غياب إشراف الدولة.
مقترحات لتنظيم البيئة العقارية
يقدم الدكتور محمد شعيب مجموعة من الاقتراحات لتنظيم السوق العقاري في مصر، مع بيان مردود كل مقترح على الدولة والمواطن:
- إنشاء أكاديمية للتسويق العقاري تابعة لوزارة الإسكان، ويكون الالتحاق بها شرطًا للحصول على رخصة مسوق عقاري.
- اشتراطات الحصول على الرخصة: حسن السمعة والسلوك، صحيفة حالة جنائية خالية من السوابق، وشهادة معلومات جنائية تفيد عدم اتهامه في قضايا نصب واحتيال.
- الترخيص بنطاق مكاني ومدة زمنية مع إمكانية التجديد بذات الضوابط مع إضافة ضوابط أخرى مثل سابقة الأعمال.
- تصنيف المسوقين إلى فئات بناءً على تقييم العملاء، الشكاوى المقدمة ضدهم، ونسب الإنجاز في عدد وقائع البيع وإجمالي الضرائب الناتجة.
- تحديد قيمة العقار لكل فئة من المسوقين بناءً على تصنيفهم.
- الترقية بناءً على نسب الإنجاز والضرائب المسددة من عمليات البيع والشراء التي تمت من خلال جهوده.
- إشراك المسوق في العقود بصفته شاهدًا في عقود البيع والشراء، ومنحه صلاحية تقديم العقود إلى مصلحة الضرائب لتحصيل ضريبة التصرفات العقارية.
- التوسع الجغرافي للمسوق المتميز ليصل إلى الصلاحية على مستوى الجمهورية.
- منصة إلكترونية تتيح للمسوق رفع العقود التي تمت بمعرفته.
- منصة خاصة بالإيجار تضمن حقوق الملاك والمستأجرين والمسوق العقاري.
- توثيق عقد الإيجار إلكترونيًا لضمان تنفيذ بنوده بالقيمة الحقيقية وليست الصورية.
- ضمان حقوق المسوق بمجرد رفع العقد على المنصة، تنشأ مطالبة إلكترونية قضائية لسداد مستحقاته.
- اتخاذ إجراءات قانونية بحق من يمارس المهنة دون ترخيص عبر وسائل التواصل أو غيرها.
الفوائد المتوقعة
في حال تطبيق هذه الآلية، سيبادر المواطنون إلى العمل تحت مظلتها حماية لحقوقهم. وسينعكس ذلك على رفع حصيلة إيرادات الدولة من ضريبة التصرفات العقارية والضريبة العقارية الناتجة عن إيجار المنازل، حيث يتم الآن وضع قيم صورية تدر إيرادات زهيدة لعدم وجود دليل مستندي. كما سيجتهد المسوقون في تقديم البيانات الصحيحة للحصول على الترقية وتجديد الترخيص. وستكون الدولة على علم بحركة السوق العقاري ورصد العمليات اليومية، والحصول على بيانات إحصائية دقيقة تفيد صناع القرار.
