النقض: للمشتري حق حبس ثمن العقار رغم الشرط الفاسخ إذا أخل البائع بالتزاماته

متى يحق للمشتري حبس ثمن العقار رغم وجود شرط فاسخ في العقد؟

أكدت محكمة النقض المصرية، في حكم قضائي حديث، أن المشتري يحق له حبس باقي ثمن العقار إذا أخل البائع بالتزاماته الأساسية المتفق عليها في العقد، مثل التأخر في تسليم الوحدة أو عدم تنفيذ أعمال التشطيب أو التجهيزات المتفق عليها، وذلك حتى في حالة وجود شرط فاسخ صريح بالعقد.

حبس الثمن وسيلة قانونية مشروعة

وأوضحت المحكمة، في الطعن رقم 35513 لسنة 93 قضائية، أن حبس الثمن يعد وسيلة قانونية مشروعة منحها القانون للمشتري لحماية حقوقه وضمان تنفيذ البائع لالتزاماته، مشيرة إلى أن مجرد وجود شرط فاسخ في العقد لا يعني فسخ البيع تلقائياً إذا كان امتناع المشتري عن السداد قائماً على سبب جدي ومشروع.

وبينت محكمة النقض أن الشرط الفاسخ لا يُعمل به إلا إذا كان المشتري ممتنعاً عن سداد الأقساط دون مبرر قانوني، أما إذا ثبت أن البائع لم ينفذ التزاماته التعاقدية أو تأخر في تنفيذها، فإن للمشتري الحق في وقف سداد باقي الثمن لحين تنفيذ هذه الالتزامات.

—

جسامة الإخلال بالعقد

وأضافت المحكمة أن تقدير مدى جسامة الإخلال بالعقد ومدى مشروعية حبس الثمن يخضع لسلطة محكمة الموضوع، التي تستند في ذلك إلى ما يقدم إليها من أدلة ومستندات وتقارير خبرة فنية. وفي الدعوى محل الطعن، أثبت تقرير الخبير وجود تأخر من جانب البائع في تنفيذ التزاماته، الأمر الذي اعتبرته المحكمة مبرراً قانونياً لحبس الأقساط المستحقة.

وانتهت محكمة النقض إلى رفض الطعن المقام من البائع، مؤكدة سلامة الحكم المطعون فيه وصحة ما انتهى إليه من أحقية المشتري في حبس باقي الثمن لحين تنفيذ الالتزامات المتفق عليها، مع إلزام الطاعن بالمصروفات القضائية.

أهمية الحكم للمشتري والبائع

يُعد هذا الحكم تأكيداً على مبدأ أساسي في القانون المدني المصري، وهو أن حق حبس الثمن هو ضمانة للمشتري في مواجهة إخلال البائع بالتزاماته. وينبغي على المشترين الاحتفاظ بجميع المستندات التي تثبت إخلال البائع، مثل عقود التشطيب ومراسلات التأخير، لتقديمها أمام القضاء. كما يُنصح البائعون بالالتزام ببنود العقد بدقة لتجنب دعاوى حبس الثمن وفسخ العقد.